MAPA - GIMOB - DIREITO E LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA - 53_2024

MAPA - GIMOB - DIREITO E LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA - 53_2024

Estimado estudante!

A atividade MAPA tem como principal objetivo lhe proporcionar a experiência da imersão no universo do Direito e Legislação Imobiliária. Fica muito mais fácil compreender a aplicabilidade das leis e normas quando podemos relacioná-las com situações do dia a dia.  Em outras palavras, é uma forma de fazer você compreender a prática dos assuntos estudados como instrumento para o exercício pleno da sua profissão.

PROBLEMATIZAÇÃO:

Há muito tempo ouvimos falar de usucapião. A grosso modo, podemos entender que é a consolidação da propriedade de um bem imóvel através da posse prolongada e incontestada com o pagamento de impostos, tributos e demais acessórios.

SIGNIFICAÇÃO:

Existem alguns clientes que nos procuram querendo vender seus imóveis adquiridos através de usucapião, mas como em qualquer operação imobiliária, é preciso que o corretor de imóveis certifique-se se a documentação existente, realmente existe e é legítima para garantir a propriedade.

EXPERIMENTAÇÃO:

Sabemos que somente pode dispor de um imóvel, ou seja, vender, quem tiver o direito real sobre ele. Então quando pedimos a documentação que atesta ser o nosso cliente o verdadeiro proprietário do imóvel, ele diz que não tem documento por ser posseiro e ter adquirido o imóvel através de usucapião.

REFLEXÃO:

A propriedade somente estará garantida no momento em que a pessoa tiver realizado o processo de usucapião, quer seja judicial ou extrajudicialmente.

Sobre esse assunto, leia atentamente o texto abaixo:

Usucapião de apartamento ou casa em condomínio de luxo

Aleksander Szpunar Netto

Pois bem, este artigo é justamente pra você que não imaginava que imóveis, incluindo apartamentos dentro de condomínios luxuosos, muitas vezes sofrem de alguma irregularidade registral e a solução pode ser a ação de usucapião.

Há um mito muito grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código Civil foram diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em condomínios de alto padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu nome na matrícula, seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por pelo menos dez anos.

Cabimento da ação

Um exemplo de tal situação seria a compra de um imóvel dentro de um condomínio por meio de um contrato particular de compra e venda – o famoso contrato de gaveta – quando já passado certo lapso de tempo e já não seja mais possível a outorga de escritura pública pelo vendedor, seja por já não ter mais seu contato ou pelo seu falecimento. Esse fato pode impossibilitar o registro ou inviabilizar outros instrumentos jurídicos e eventualmente será cabível a ação de usucapião, que irá superar todos os obstáculos e colocar o nome do verdadeiro proprietário na matrícula do imóvel. 

Outra situação muito corriqueira é aquela em que os herdeiros deixam um dos irmãos usar de forma exclusiva o imóvel e não fazem ao menos um contrato de comodato (empréstimo) e com o passar do tempo (dez anos, pelo menos) surge para o herdeiro morador o direito de pleitear usucapião, já que se comportou perante todos como se dono fosse – obviamente acompanhado de outros requisitos da modalidade. 

Vejamos que, além de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que possibilita regularizar e valorizar o imóvel, referido instituto dá segurança jurídica ao verdadeiro dono do imóvel, visto que após a sentença retira-se qualquer dúvida sobre sua titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em ações possessórias e contra penhoras ou restrições legais impostas judicialmente ao imóvel em nome do antigo proprietário registral. 

Previsão e necessidade de levantamento topográfico

A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição, nos artigos 183 e 191, variando o tempo de posse de dois a 15 anos e, apesar de ser um procedimento judicial e necessitar de um advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, geralmente, de forma mais rápida, pela via extrajudicial. 

A ação de usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral, dispensa o levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos têm as descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório e o município podendo ser utilizadas no processo. Da mesma forma, o apartamento tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são intramuros e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo mais rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico eleito. 

Quais os requisitos para ajuizar o processo de usucapião de casa em condomínio ou apartamento? 

O imóvel não pode ser um bem público.

Demonstrar o exercício da posse pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião que se enquadre o caso.

Deve-se provar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular, escritura sem registro, entre outros títulos).

Pode ser requerido por Pessoa Física ou Jurídica. 

E então, a documentação do seu imóvel está regularizada?

CONCEITUALIZAÇÃO:

O nosso livro didático, as aulas, bem como pesquisas adicionais serão bem importantes na realização dessa atividade.

AÇÃO/AVALIAÇÃO: MAPA

Mediante o exposto, leia com atenção a situação hipotética a seguir:

Maria Tereza é corretora de imóveis e alugou uma casa de sua propriedade para Paulo que mora com sua mãe Cleonice. Tendo sido transferido em seu emprego para outro estado, Paulo comunicou à Maria Tereza que no prazo de 30 dias desocuparia o imóvel. Querendo garantir a continuidade do recebimento do aluguel, assim que Paulo fez a comunicação, Maria Tereza entrou no imóvel alugado com a cópia das chaves que tinha e colocou uma placa anunciando que o imóvel estava disponível para locação.

A partir do exposto no caso acima, tendo como base a Unidade 04 - Aula 04 – Posse e Propriedade e os conhecimentos adquiridos na disciplina de Direito e Legislação Imobiliária , a proposta para nossa atividade MAPA é que você responda as seguintes questões

1) No caso acima, quem tem a posse e quem tem a propriedade? Qual documento garante a posse e qual documento garante a propriedade?

2) Maria Tereza agiu com amparo legal para entrar no imóvel visto que não houve arrombamento? Explique.

3) Se tinha a intenção de colocar uma placa de locação no imóvel para garantir a continuidade do recebimento do aluguel, de acordo com a lei, qual atitude Maria Tereza deveria ter tomado?

4) Paulo pode não permitir que seja colocado placa enquanto ele estiver de posse do imóvel?

Atenção!

- Para ajudar você a responder esta atividade, foi gravado um vídeo de orientação que está disponível na Sala do Café.

- A atividade deve ser respondida em um único arquivo em formato WORD, o modelo padrão com os campos de respostas, que está anexado na pasta> Material da disciplina.

- As respostas devem conter entre 7 e 10 linhas de argumentação.

- Argumente formalmente com suas próprias palavras, cópias e citações de outros autores não referenciados serão zeradas.

- Tenha cuidado para não anexar arquivos incorretos, pois não será possível a correção ou reenvio de arquivos.